Affitti brevi, l’Europa cambia prospettiva: il vero tema non è Airbnb, ma il futuro delle

LT Immobili & Design 10 settembre 2026

Per anni il dibattito sugli affitti brevi è rimasto quasi sempre confinato all’interno dello stesso perimetro.

Da una parte i proprietari, che rivendicano la possibilità di utilizzare liberamente il proprio immobile e di ottenere dal mercato turistico una redditività spesso superiore rispetto alla locazione tradizionale.

Dall’altra le città, soprattutto quelle con una forte presenza turistica, che osservano una progressiva riduzione delle abitazioni disponibili per chi deve viverci tutto l’anno.

La proposta di Affordable Housing Act, presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 e seguita direttamente dal Commissario europeo per l’Energia e la Casa Dan Jørgensen, prova a cambiare prospettiva.

Non parte dalle piattaforme.

Parte dalla casa.

E soprattutto da una domanda più complessa:

quando una determinata forma di utilizzo del patrimonio immobiliare smette di essere semplicemente una scelta individuale e comincia a produrre conseguenze rilevanti sul mercato abitativo di un territorio?

È probabilmente la prima precisazione necessaria.

Bruxelles non sta proponendo di vietare Airbnb, né di stabilire dall’alto un numero massimo di giorni di locazione uguale in tutta Europa.

La proposta costruisce invece un quadro comune all’interno del quale Stati, Regioni e amministrazioni locali potrebbero adottare determinate misure quando esiste una situazione dimostrabile di pressione significativa sulla disponibilità e sull’accessibilità economica delle abitazioni.

La competenza sulle politiche abitative rimane prevalentemente nazionale e locale.

L’Unione interviene perché eventuali limitazioni agli affitti brevi, all’utilizzo degli immobili o ad alcune forme di investimento possono incidere anche sulla libera prestazione dei servizi e sulla circolazione dei capitali all’interno del mercato europeo.

È quindi soprattutto una cornice giuridica.

E questa differenza è fondamentale.

Qui la proposta diventa particolarmente interessante.

Non dovrebbe essere sufficiente dichiarare genericamente che “ci sono troppi turisti” oppure che “gli affitti sono diventati troppo cari”.

L’autorità che volesse intervenire dovrebbe basarsi sui dati.

Tra i criteri individuati compare un rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pro capite pari almeno a otto anni di reddito, accompagnato da un peggioramento di tale rapporto nel corso degli ultimi dieci anni e dalla previsione che, senza interventi, la situazione difficilmente possa migliorare nei tre anni successivi.

Proviamo a tradurre questo concetto in numeri.

Immaginiamo, a titolo puramente esemplificativo, una località nella quale il reddito disponibile medio pro capite sia di 25.000 euro all’anno.

Il calcolo sarebbe molto semplice:

25.000 € × 8 = 200.000 €

Se il prezzo medio di un’abitazione in quella stessa area fosse pari o superiore a 200.000 euro, il rapporto raggiungerebbe quindi la soglia degli otto anni indicata dalla proposta.

Ma immaginiamo che dieci anni prima la situazione fosse differente.

Un’abitazione media costava 150.000 euro e il reddito disponibile era di 22.000 euro.

Servivano teoricamente circa 6,8 anni di reddito per raggiungere il valore medio dell’abitazione.

Oggi, con immobili arrivati ipoteticamente a 250.000 euro e un reddito salito soltanto a 25.000 euro, ne servirebbero 10.

Ed è proprio questa distanza crescente tra redditi e prezzi immobiliari che diventa interessante.

Naturalmente nessuno utilizza realmente l’intero reddito annuale per acquistare una casa. Il rapporto serve semplicemente come indicatore per comprendere quanto il mercato immobiliare si stia allontanando dalla capacità economica delle persone che vivono in quel territorio.

Ma attenzione.

Superare quella soglia non significherebbe automaticamente introdurre restrizioni agli affitti brevi.

Il dato dovrebbe essere inserito in un’analisi più ampia, osservando l’evoluzione del mercato e dimostrando l’esistenza di una situazione strutturale di pressione abitativa.

È un principio importante perché significa passare da una regolamentazione costruita prevalentemente sulle percezioni a una regolamentazione che dovrebbe essere costruita sui numeri.

E significa anche riconoscere qualcosa che nel mercato immobiliare sappiamo bene:

non esiste un unico mercato immobiliare nazionale.

Esistono territori, città, quartieri.

Talvolta persino poche strade possono avere dinamiche completamente differenti.

La stessa proposta prevede infatti che un’area interessata dalle misure possa coincidere con un Comune, un quartiere, un’area metropolitana, una zona rurale o soltanto una parte di questi territori, purché la delimitazione sia proporzionata al problema da affrontare.

Uno degli aspetti destinati probabilmente ad alimentare maggiormente il dibattito riguarda la distinzione tra chi affitta occasionalmente la propria abitazione e chi utilizza uno o più immobili stabilmente all’interno del mercato turistico.

Il testo prevede una particolare tutela per l’abitazione principale del proprietario rispetto alle restrizioni adottate sulla base di questo specifico quadro.

Il principio è comprensibile.

Una famiglia che durante alcune settimane dell’anno affitta la casa nella quale normalmente vive non sottrae necessariamente un’abitazione al mercato residenziale.

Diverso può essere il caso di un appartamento acquistato o mantenuto esclusivamente per essere destinato, per gran parte dell’anno, alle locazioni di breve durata.

Ed è proprio sulle attività caratterizzate da maggiore scala, frequenza o natura commerciale che la proposta invita le autorità a concentrare eventualmente gli interventi.

Questa distinzione potrebbe diventare uno dei punti centrali della futura regolamentazione europea.

Perché sposta il dibattito da una domanda molto semplice — affitti brevi sì o no? — a una domanda decisamente più interessante:

quanti immobili vengono realmente sottratti all’abitare permanente?

C’è un altro passaggio che merita particolare attenzione.

Per introdurre restrizioni motivate dalla necessità di rendere le abitazioni più accessibili, non dovrebbe bastare dimostrare l’esistenza di molti appartamenti turistici.

Bisognerebbe dimostrare che quella particolare attività abbia prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni precedenti all’intervento.

È una differenza sostanziale.

Significa riconoscere che correlazione e causalità non sono necessariamente la stessa cosa.

Una città può avere molti affitti turistici e contemporaneamente soffrire di scarsità di case.

Ma la vera domanda dovrebbe essere quanto il primo fenomeno contribuisca realmente al secondo.

Perché il prezzo delle abitazioni può aumentare per molte ragioni: poca nuova costruzione, trasformazioni demografiche, domanda internazionale, aumento delle seconde case, immobili inutilizzati o difficoltà urbanistiche nel recuperare edifici esistenti.

La stessa Commissione riconosce che l’insufficienza dell’offerta abitativa rimane una delle cause strutturali del problema.

Limitare gli affitti brevi, da solo, non può risolvere una crisi dell’abitare.

Ed è forse uno degli aspetti più equilibrati dell’intera proposta.

Soffermarsi esclusivamente sulle piattaforme rischia però di far perdere di vista la parte potenzialmente più significativa del documento.

Il quadro europeo riguarda infatti anche possibili misure relative all’utilizzo di immobili che non siano destinati ad abitazione principale.

Tra gli esempi discussi figurano interventi sulle abitazioni lasciate inutilizzate per lunghi periodi, limitazioni ad alcuni utilizzi non residenziali e strumenti destinati a preservare parte del patrimonio abitativo per la residenza permanente.

Anche in questo caso, però, è necessaria molta cautela nell’interpretazione.

Il regolamento non attribuisce automaticamente ai Comuni un nuovo potere europeo di vietare l’acquisto delle seconde case, né impone l’adozione di queste misure.

Definisce piuttosto le condizioni europee entro le quali determinati interventi potrebbero essere considerati compatibili con le regole dell’Unione, laddove le autorità nazionali o locali dispongano già degli strumenti necessari.

Una distinzione tecnica, forse.

Ma fondamentale per comprendere ciò che potrebbe accadere.

Ed è qui che la discussione diventa molto interessante anche per territori come la Versilia e, più in generale, per molte località turistiche italiane.

Pensiamo alle zone nelle quali convivono contemporaneamente residenti, seconde case, turismo stagionale, investimenti immobiliari e locazioni brevi.

In territori di questo tipo il confine tra casa e struttura ricettiva è diventato progressivamente meno netto.

Un appartamento può essere una seconda casa per una famiglia, un investimento per un proprietario, un alloggio per un turista e, potenzialmente, l’abitazione di qualcuno che lavora nella stessa città.

Quattro utilizzi perfettamente legittimi.

Ma tutti in competizione per lo stesso bene.

La questione che l’Europa pone è esattamente questa: come mantenere un equilibrio quando uno di questi utilizzi diventa economicamente molto più conveniente degli altri?

Non esiste una risposta semplice.

Limitare eccessivamente gli affitti turistici potrebbe penalizzare proprietari, investimenti e intere economie locali che vivono anche grazie al turismo.

Ignorare completamente il fenomeno, al contrario, potrebbe contribuire in determinate zone alla progressiva difficoltà di lavoratori e famiglie nel trovare un’abitazione a condizioni sostenibili.

La vera sfida sarà trovare il punto di equilibrio.

Per chi acquista un immobile con finalità di investimento si apre inoltre una riflessione importante.

Negli ultimi anni molti investitori hanno valutato un appartamento partendo da un calcolo apparentemente semplice: prezzo di acquisto, costi di gestione, occupazione prevista e redditività delle locazioni brevi.

In futuro potrebbe non essere più sufficiente.

Alla tradizionale due diligence urbanistica, catastale e fiscale potrebbe diventare opportuno affiancare una vera analisi sulla destinazione economica dell’investimento.

La domanda non dovrebbe essere soltanto:

“Posso affittarlo oggi?”

Ma anche:

“Quanto è probabile che questa modalità di utilizzo rimanga possibile nei prossimi dieci anni?”

È un cambio di prospettiva importante.

Se le regolamentazioni diventeranno maggiormente territoriali, il valore di un investimento immobiliare potrebbe dipendere sempre più non soltanto dalla posizione e dalle caratteristiche della casa, ma anche dalla flessibilità dei suoi possibili utilizzi.

Un immobile capace di funzionare economicamente sia come locazione tradizionale sia come locazione turistica potrebbe avere un profilo di rischio molto diverso rispetto a un acquisto sostenibile soltanto grazie agli elevati rendimenti degli affitti brevi.

C’è infine un altro cambiamento, già avviato, che merita attenzione.

Dal 20 maggio 2026 è applicabile il Regolamento europeo 2024/1028, che introduce un sistema più uniforme di registrazione e condivisione dei dati relativi alle locazioni di breve durata.

Le piattaforme saranno quindi sempre meno una zona statisticamente opaca.

Le amministrazioni potranno conoscere meglio localizzazione, frequenza e intensità dell’attività degli affitti brevi e utilizzare queste informazioni per comprendere il loro reale impatto sul territorio.

Questo potrebbe rappresentare uno dei cambiamenti più significativi.

Perché per anni la discussione sugli affitti turistici si è sviluppata spesso prima dei dati.

Adesso potrebbe accadere il contrario.

Prima si misura. Poi, eventualmente, si interviene.

Probabilmente non succederà.

Il turismo continuerà ad avere bisogno di formule di ospitalità differenti e le locazioni brevi continueranno a rappresentare una fonte di reddito importante per molti proprietari.

La stessa Commissione riconosce i benefici economici e sociali di questo mercato.

Ma il modello potrebbe diventare più selettivo.

Nelle zone dove non esiste una particolare tensione abitativa potrebbe cambiare poco.

Nelle città e nelle località dove invece il rapporto tra redditi, prezzi delle abitazioni e disponibilità di case ha raggiunto livelli critici, le amministrazioni potrebbero avere una cornice giuridica più solida per intervenire.

Ed è forse questo il vero cambiamento culturale contenuto nella proposta europea.

Per molto tempo abbiamo considerato una casa quasi esclusivamente dal punto di vista del proprietario.

Quanto vale.

Quanto rende.

Come può essere utilizzata.

Oggi entra sempre più spesso nella discussione un’altra domanda:

che funzione svolge quella casa all’interno della città in cui si trova?

Non significa necessariamente mettere in discussione la proprietà privata.

Significa riconoscere che il mercato immobiliare vive continuamente sul confine tra interesse individuale e trasformazioni collettive.

Ed è probabilmente su quel confine che nei prossimi anni si giocherà una delle partite più interessanti del mercato immobiliare europeo.

La proposta europea è stata presentata dalla Commissione il 9 settembre 2026. Al momento non rappresenta una normativa definitivamente approvata: dovrà affrontare l’iter legislativo europeo e il testo potrà quindi essere modificato.