Pergotende e edilizia libera: le regole chiarite dalla Cassazione

LT Immobili & Design 13 settembre 2025

Con la sentenza n. 29638 del 22 agosto 2025, la Corte di Cassazione ha fissato un principio fondamentale: quando un’opera crea nuovi volumi o spazi chiusi, non può rientrare nell’edilizia libera, ma richiede necessariamente un titolo abilitativo edilizio.

Il caso preso in esame riguarda le pergotende, strutture sempre più diffuse in terrazzi, giardini e dehors di ristoranti, spesso realizzate senza la consapevolezza delle implicazioni normative.

Questa decisione non si limita al singolo caso, ma ha un valore più ampio: indica un orientamento che i Comuni e i giudici dovranno seguire in futuro.

La giurisprudenza amministrativa definisce la pergotenda come una struttura leggera, finalizzata alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

• Non si tratta di un’opera temporanea e precaria, ma di un elemento stabile.

• Non deve tuttavia trasformarsi in un ambiente chiuso o in un locale aggiuntivo dell’abitazione.

• Il suo scopo principale è quello di migliorare la fruibilità di terrazzi, balconi e giardini, creando zone d’ombra o spazi riparati, senza aumentare la volumetria complessiva dell’immobile.

Negli ultimi anni, l’evoluzione tecnologica ha portato alla diffusione di pergotende bioclimatiche, con lamelle orientabili e coperture impermeabili: soluzioni moderne ed eleganti, ma che richiedono attenzione nella verifica dei requisiti urbanistici.

Con il decreto-legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024, è stato aggiornato il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), inserendo anche disposizioni relative a tende e coperture esterne.

Secondo la normativa vigente, una pergotenda può rientrare nell’edilizia libera (e quindi essere installata senza permesso di costruire) se rispetta tutte queste condizioni:

• ha come unica funzione la protezione da sole e intemperie;

• è composta da tende retrattili o elementi mobili (anche impermeabili o bioclimatici);

• è addossata o annessa a un immobile esistente;

• non crea spazi chiusi in modo stabile né nuovi volumi;

• mantiene un impatto visivo minimo e armonizzato con l’edificio.

Se anche solo uno di questi requisiti manca, l’opera non è più edilizia libera: occorre un titolo edilizio.

La Cassazione ha ribadito che la pergotenda si trasforma in costruzione edilizia quando assume caratteristiche di stabilità o di chiusura permanente. In particolare, serve un permesso quando:

• la struttura utilizza pilastri o telai massicci in muratura o cemento;

• la copertura non è retrattile, ma fissa e permanente;

• vengono installati elementi laterali che chiudono lo spazio creando un vero e proprio ambiente abitabile.

In questi casi non si tratta più di una copertura leggera, ma di un ampliamento dell’immobile. La conseguenza è che l’opera deve essere autorizzata dal Comune, con pratiche edilizie specifiche.

Chi realizza una pergotenda senza i requisiti per l’edilizia libera rischia non solo sanzioni amministrative, ma anche conseguenze penali.

L’abuso edilizio, infatti, può comportare:

• l’ordine di demolizione e ripristino;

• sanzioni economiche significative;

• in caso di mancato adeguamento, denunce per reato edilizio.

Per questo motivo è fondamentale non sottovalutare il tema e affidarsi sempre a un tecnico prima di installare la struttura.

Le pergotende sono molto apprezzate perché aumentano la vivibilità degli spazi esterni e rendono più elegante e funzionale la casa. Una soluzione ben progettata può contribuire a valorizzare l’immobile sul mercato, soprattutto in località come la Versilia, dove terrazzi e giardini sono parte integrante dello stile di vita.

Tuttavia, un’opera non conforme alle normative può diventare un problema in fase di vendita: il compratore, durante la due diligence, può sollevare dubbi sulla regolarità urbanistica e questo rischia di bloccare o rallentare la trattativa.

Se stai pensando di installare una pergotenda, rivolgiti sempre a un tecnico qualificato che possa:

• verificare la normativa locale e i regolamenti edilizi comunali;

• valutare se la struttura rientra nell’edilizia libera o se occorre una pratica edilizia;

• gestire le comunicazioni al Comune per evitare contestazioni future.

Se invece sei un acquirente interessato a un immobile con pergotenda già presente, chiedi al venditore di esibire la documentazione edilizia. Solo così avrai la certezza che la struttura sia in regola.

La pergotenda è un investimento intelligente per migliorare comfort e valore della casa, ma non bisogna trascurare gli aspetti urbanistici e legali. Una scelta consapevole oggi significa evitare sanzioni domani e tutelare il valore dell’immobile.