Immobili provenienti da donazione: verso una piena commerciabilità

LT Immobili & Design 27 ottobre 2025

Nel panorama immobiliare italiano, la provenienza di un immobile da donazione è sempre stata un tema delicato.

Per anni, la possibilità di vendere un bene donato è stata accompagnata da dubbi, timori e cautele, dovuti al rischio che, in determinate circostanze, gli eredi del donante potessero rivendicarne la restituzione.

Oggi, però, il quadro normativo sta cambiando. Con le novità introdotte tra la fine del 2024 e l’inizio del 2025, la commerciabilità degli immobili donati si avvia verso una nuova fase di maggiore chiarezza e sicurezza.

La difficoltà di vendere un immobile proveniente da donazione deriva da un principio di tutela degli eredi cosiddetti “legittimari”.

Se la donazione fatta in vita dal proprietario riduce la quota ereditaria spettante a figli, coniuge o altri eredi diretti, questi possono impugnare l’atto e chiedere la riduzione o la restituzione del bene, anche nei confronti del successivo acquirente.

Questo rischio rimaneva potenzialmente attivo fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione o fino a dieci anni dalla morte del donante.

Per tale motivo, molte banche hanno preferito non concedere mutui su immobili donati, e molti acquirenti hanno rinunciato a trattative, temendo future contestazioni.

Con il Decreto Legislativo n. 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, e con i recenti orientamenti della Legge di Bilancio 2024, il sistema delle successioni e donazioni cambia volto, introducendo una maggiore tutela per gli acquirenti di buona fede.

Tra le principali novità:

• Stop al coacervo successorio: le donazioni effettuate in vita non si sommano più al patrimonio ereditario ai fini del calcolo delle imposte. Si tratta di una semplificazione fiscale che contribuisce a rendere più trasparente il valore del bene donato e le relative tassazioni.

• Azione di restituzione limitata: la riforma prevede che, in caso di lesione della legittima, gli eredi possano chiedere solo un risarcimento in denaro al donatario, e non più la restituzione materiale dell’immobile al terzo acquirente. È questo il punto che apre concretamente alla libera commerciabilità dei beni donati.

• Procedure più snelle: il sistema è stato digitalizzato e semplificato, con nuovi codici tributo e una maggiore trasparenza negli atti notarili.

• Rafforzamento delle tutele assicurative: le polizze “donazione sicura”, già diffuse negli ultimi anni, diventano uno strumento di garanzia riconosciuto per mitigare qualsiasi rischio residuo e rendere il bene appetibile anche agli istituti di credito.

Le novità normative stanno già producendo effetti positivi sul mercato.

Secondo diverse fonti del settore, cresce la fiducia verso gli immobili di provenienza donativa, soprattutto quando la documentazione è completa e l’atto risale a più di vent’anni o quando il donante è deceduto da oltre dieci anni.

Le nuove regole spingono verso un mercato più fluido e trasparente, dove la tracciabilità e la consulenza professionale assumono un ruolo centrale.

Gli acquirenti potranno finalmente considerare con maggiore serenità anche immobili che in passato venivano scartati a priori, mentre i venditori avranno la possibilità di valorizzare patrimoni familiari bloccati da anni.

• È fondamentale verificare la data e la trascrizione della donazione, nonché l’assenza di eventuali opposizioni da parte degli eredi.

• In caso di donazione recente, è consigliabile affiancare alla trattativa una polizza assicurativa dedicata, per garantire all’acquirente piena sicurezza.

• Dichiarare con trasparenza la provenienza del bene e fornire copia dell’atto notarile rafforza la fiducia e accelera la vendita.

• Deve richiedere e visionare la documentazione completa dell’immobile: atto di donazione, data di trascrizione e, se esistente, eventuale certificazione assicurativa.

• È consigliabile affidarsi a un notaio e a un agente immobiliare qualificato, che possano verificare la situazione successoria e consigliare eventuali tutele contrattuali.

• In caso di mutuo, la presenza di una polizza o di una documentazione chiara può favorire l’approvazione del finanziamento.

Con la riforma 2024–2025, la commerciabilità degli immobili provenienti da donazione entra finalmente in una fase di stabilità.

Il legislatore riconosce la necessità di proteggere gli eredi legittimari, ma senza penalizzare gli acquirenti in buona fede e il mercato immobiliare nel suo complesso.

È un passo importante verso un equilibrio più moderno, dove la certezza giuridica e la libertà di circolazione dei beni convivono.

Chi vende o acquista con consapevolezza, assistito da professionisti e da una documentazione completa, può oggi affrontare una trattativa con serenità e fiducia, trasformando la provenienza da donazione da potenziale limite a garanzia di trasparenza e valore.