Edilizia libera 2025: i confini delicati di pergole, pergotende e VEPA

LT Immobili & Design 22 settembre 2025

Perché queste opere creano dubbi

Se la manutenzione ordinaria (imbiancature, sostituzione pavimenti ecc.) è chiara e poco contestata, più complessa è la questione delle strutture leggere per esterni. Pergole, pergotende e vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sono sempre più diffuse nelle nostre case, soprattutto in giardini, terrazzi e logge.

Il problema è che, se da un lato migliorano il comfort e la fruibilità degli spazi, dall’altro rischiano di trasformarsi in nuovi volumi chiusi e permanenti, con conseguente necessità di titolo edilizio.

Per questo motivo la normativa è intervenuta più volte, chiarendo cosa è ammissibile come edilizia libera e cosa invece richiede autorizzazioni.

• Sono costituite da lastre trasparenti e scorrevoli, che proteggono logge e balconi senza chiuderli in modo permanente.

• Sono ammissibili in edilizia libera se rispettano questi requisiti:

   

  • trasparenza totale,

  • amovibilità e reversibilità,

  • nessuna creazione di nuovo spazio chiuso abitabile,

  • garanzia di micro-ventilazione naturale,

  • minimo impatto visivo sull’edificio.

   

• Attenzione: in presenza di vincoli paesaggistici o nei centri storici (“zona A”) serve verificare con il Comune o la Soprintendenza.

Pergole e tende a pergola

• Sono strutture leggere che hanno lo scopo di ombreggiare e proteggere dagli agenti atmosferici.

• Sono considerate edilizia libera se:

   

  • dotate di telo retrattile o elementi mobili,

  • non stabilmente chiuse ai lati,

  • non creano spazi utilizzabili come veri e propri ambienti abitabili.

   

• Se invece la pergola viene tamponata con chiusure rigide (vetro o muratura), essa diventa una veranda e richiede un titolo edilizio (SCIA o permesso di costruire).

Una sentenza recente ha fatto chiarezza: la pergotenda è edilizia libera solo quando resta una tenda retrattile con struttura leggera di supporto.

Non appena viene completata con elementi stabili e chiusure permanenti, perde la natura di copertura temporanea e diventa nuovo volume edilizio, con necessità di permesso.

 In altre parole, la differenza è nella reversibilità e nell’impatto volumetrico.

Molti proprietari pensano che “basta una tenda” per essere in regola. In realtà, se la struttura diventa chiusa e utilizzabile come stanza aggiuntiva, si rischiano sanzioni, ordini di demolizione e contenziosi.

Conoscere i limiti dell’edilizia libera significa:

• evitare spese inutili in caso di contestazioni,

• aumentare la regolarità urbanistica della propria casa,

• rendere più sicura e serena una futura compravendita immobiliare.

 Nel prossimo articolo vedremo:

• esempi concreti di lavori ammessi dentro e fuori casa,

• i casi che non rientrano nell’edilizia libera,

• le 7 regole d’oro da rispettare.