condono edilizio o sanatoria edilizia ?

LT Immobili & Design 26 settembre 2024

Nel mondo dell'edilizia italiana, i termini condono edilizio e sanatoria edilizia spesso creano confusione, ma in realtà si riferiscono a due strumenti legali differenti, ciascuno con finalità, modalità e applicazioni specifiche.

Il condono edilizio è un provvedimento straordinario emanato dallo Stato, che permette la regolarizzazione di costruzioni abusive realizzate senza permessi. Tuttavia, è limitato a specifiche finestre temporali decise dal governo, ed è stato introdotto in Italia in diverse occasioni, come nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Queste leggi consentono ai proprietari di immobili costruiti abusivamente di “sanare” le proprie costruzioni pagando una sanzione (obbligazione) e regolarizzando la situazione legale dell’edificio.

Un esempio emblematico è il condono del 2003, che consentiva la sanatoria di edifici residenziali e commerciali realizzati senza permesso fino a quella data, a patto che non si trovassero in aree protette o soggette a vincoli paesaggistici. Ad esempio, alcune abitazioni costruite senza permessi nelle zone periferiche di Roma sono state regolarizzate grazie a questo condono. Tuttavia, è importante sottolineare che il condono riguarda abusi edilizi già realizzati nel passato e non prevede nuove sanatorie per costruzioni future​

Uno degli aspetti controversi del condono è che, spesso, viene percepito come una forma di "sanatoria generalizzata" che incentiva l'abusivismo edilizio, poiché i cittadini possono costruire in violazione delle norme sperando in un condono successivo. Questa pratica ha spesso portato a un incremento del numero di costruzioni abusive in determinate regioni d’Italia.

Diverso dal condono, il processo di sanatoria edilizia è uno strumento ordinario, disponibile in qualsiasi momento per regolarizzare interventi edilizi realizzati senza le necessarie autorizzazioni, purché tali interventi siano conformi alle leggi urbanistiche vigenti. Ad esempio, un cittadino può ampliare la propria abitazione senza richiedere il permesso edilizio, ma se l’ampliamento rispetta le normative attuali, può successivamente richiedere una sanatoria.

Un caso tipico di sanatoria riguarda la costruzione di un ampliamento di una casa in una zona residenziale. Se il proprietario costruisce una stanza aggiuntiva senza il permesso di costruire, ma l'ampliamento rispetta il regolamento edilizio locale, può presentare una richiesta di sanatoria per ottenere la regolarizzazione dell’abuso. Tuttavia, a differenza del condono, la sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare abusi in aree vincolate o per edifici costruiti in violazione delle norme ambientali o paesaggistiche​

La sanatoria edilizia è spesso richiesta per piccoli abusi, come l’installazione di una finestra aggiuntiva o la modifica delle dimensioni di una stanza, purché tali interventi siano conformi alla normativa urbanistica vigente. Ad esempio, il recente Decreto Salva Casa ha introdotto una forma di sanatoria per piccoli abusi edilizi, come la modifica delle volumetrie, a condizione che gli interventi siano compatibili con i regolamenti locali.

La principale differenza tra condono e sanatoria riguarda la loro applicabilità e finalità:

• Il condono ha carattere straordinario e retroattivo: regolarizza abusi commessi in un determinato periodo passato, a condizione che siano rispettate le leggi che definiscono i termini e i criteri per ottenere il condono.
• La sanatoria è un procedimento ordinario che può essere richiesto in qualsiasi momento, ma solo per abusi che siano conformi alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.

Un esempio di condono potrebbe essere quello di un edificio costruito illegalmente in una zona rurale senza permesso di costruire, ma che, grazie alla legge del condono del 2003, viene regolarizzato. D'altra parte, un esempio di sanatoria potrebbe riguardare un balcone aggiunto a un edificio senza autorizzazione, ma che può essere sanato in seguito, se conforme alle norme locali.

Entrambe le misure hanno implicazioni significative sulla pianificazione urbanistica e sulla sostenibilità delle città. Mentre il condono può incoraggiare un uso non pianificato del territorio, la sanatoria mira a correggere abusi minori senza stravolgere la pianificazione urbanistica esistente. Tuttavia, entrambi gli strumenti sono fondamentali per risolvere situazioni di irregolarità edilizia che, altrimenti, potrebbero causare problemi legali e amministrativi ai proprietari.

In conclusione, sia il condono edilizio che la sanatoria edilizia sono strumenti utili per la regolarizzazione di abusi, ma la loro applicabilità e finalità sono molto diverse.