Affitti brevi e B&B: nuova stretta sul check-in, obbligatorio il riconoscimento ospit
Il settore degli affitti brevi sta vivendo una nuova fase di assestamento normativo. Con una decisione attesa e destinata ad avere impatto immediato su proprietari, gestori e operatori professionali, il Consiglio di Stato ha confermato il ritorno dell’obbligo di identificazione de visu degli ospiti.
Una pronuncia che ribalta quanto stabilito nei mesi scorsi dal TAR del Lazio e che mette nuovamente al centro un tema cruciale: sicurezza, responsabilità e modalità corrette di accoglienza.
Cosa cambia davvero: fine del self check-in “senza presenza”
Per anni il settore degli affitti brevi ha visto diffondersi sistemi di accesso automatico: cassette di sicurezza, codici inviati da remoto, serrature smart, verifica del documento tramite foto o app.
Soluzioni comode, soprattutto per chi non risiede vicino all’immobile o gestisce più strutture.
La nuova pronuncia, però, chiarisce un punto: la legge italiana richiede che il gestore verifichi di persona l’identità dell’ospite.
Secondo il Consiglio di Stato, questa modalità non è una scelta ma un presupposto necessario per dare piena attuazione all’art. 109 del TULPS.
Il controllo non può essere demandato a sistemi impersonali, fotografie, invii digitali o cassette per le chiavi.
È ammesso il riconoscimento tramite video?
La sentenza non chiude del tutto alla tecnologia.
Viene precisato che l’identificazione può avvenire anche tramite video-collegamento in tempo reale, purché:
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consenta la verifica immediata del volto dell’ospite,
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permetta di confrontarlo con il documento,
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avvenga nel momento dell’arrivo.
Si apre così una strada possibile per i gestori più strutturati, mentre chi operava con sistemi completamente automatizzati dovrà rivedere la propria organizzazione.
Obbligo di comunicazione alle autorità: nulla cambia, ma ora aumenta la responsabilità
Resta confermato l’obbligo di trasmissione delle generalità tramite il portale Alloggiati Web:
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entro 24 ore dall’arrivo,
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entro 6 ore se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
La differenza sostanziale introdotta dalla sentenza è il rafforzamento dell’obbligo di verifica: la responsabilità sulla correttezza dell’identificazione torna pienamente in capo al gestore.
Le ricadute per proprietari e host
L’effetto più immediato riguarda i proprietari che gestiscono a distanza o tramite automatismi. Le principali conseguenze:
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necessità di essere presenti all’arrivo o di incaricare un referente di fiducia,
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eventuali costi aggiuntivi per delegare personale,
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necessità di adeguare sistemi di accesso e procedure,
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impossibilità di utilizzare cassette chiavi o smart-lock senza video-riconoscimento conforme.
Per chi opera in località turistiche come la Versilia, dove la domanda è forte ma diversificata, sarà indispensabile strutturare processi più professionali.
Perché questa decisione interessa anche chi investe nel settore immobiliare
Chi acquista un immobile per metterlo a reddito tramite affitti brevi deve considerare che:
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i costi di gestione potrebbero aumentare,
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la redditività dipenderà anche dalla capacità organizzativa del gestore,
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le normative diventeranno via via più stringenti,
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qualità e professionalità della gestione diventeranno un fattore sempre più decisivo.
Per i piccoli proprietari questo potrebbe rappresentare un ostacolo, mentre le strutture più organizzate o le agenzie professionali potranno trarne un vantaggio competitivo.
Uno sguardo al futuro
Il quadro che emerge è chiaro: il segmento degli affitti brevi sta uscendo dalla fase pionieristica per avvicinarsi sempre più a standard professionali di ospitalità e controllo.
La regolamentazione non mira a frenare il mercato, ma a garantirne sicurezza e tracciabilità.
Per chi opera con attenzione e metodo, l’impatto sarà gestibile. Per chi improvvisa, invece, la gestione diventerà più complessa.
Un punto fermo per il settore
La decisione del Consiglio di Stato segna una linea chiara: l’identificazione degli ospiti non è un aspetto tecnico, ma una misura di sicurezza pubblica.
Gli affitti brevi continueranno a rappresentare un’opportunità, ma all’interno di un quadro normativo più rigoroso e maggiormente orientato alla tutela di residenti e viaggiatori.
